你有看過預售屋的廣告文宣嗎？有些造鎮計畫的建商，不僅做了精美的廣告DM，甚至還出了整本雜誌，介紹未來的榮景和舒適的生活圈。每當我閱讀這些廣告文案，常常都對這些優美的文字所創造出來的想像畫面所敬佩不已：

「漫步在山旁湖畔的小徑，看著湖中芒草莎草搖曳於沙洲中，時間彷彿凝止，空間彷彿從塵世轉移，環著湖慢慢走著，歲月幽幽，涼風徐徐，湖光醉人，忙碌的都會市民，壓力被舒緩了，焦躁被療癒了，煩惱被化開了…」 

「站上雙北正核心的人生制高點，大台北無垠天際一覽無遺。淡水河系景觀、城市摩天建築、大屯山系層層相望，收攬信義 101、新光三越大樓北市雙地標，驚嘆於台北最美的水岸天際…」 

厲害吧！看著這些文字，是不是很有畫面呢？更別說那些花了6百萬到上千萬搭起來的接待中心和樣品屋了！除非設計的質感不好（代銷要打屁股），不然，只要看了就一定會心動。 

我列舉了幾個常見的廣告迷思，大家在看預售屋時一定要特別留意（有些新成屋也適用喔！） 

．接待中心不在基地上 

這個很常見，尤其是基地還在整地或是已經動工，或是代銷不想花錢搭建接待中心，只想在附近租一個店面做接待時，接待中心就不會在基地上。有些接待中心離基地很遠，車程在5分鐘以上的也有；接待中心通常都在人來人往、機能成熟的馬路上，基地卻可能在巷弄間。雖然銷售小姐在介紹建案後都會帶客人去看基地，但是，除非距離很近，不然通常都是專車開車載客人過去看，路上邊聊天，感覺一下子就到了，讓客戶以為離接待中心很近。 

此外，就算是走路一小段就到，還是可能有陷阱喔！例如：如果接待中心在捷運站附近350公尺處，而基地距離接待中心還要再350公尺，雖然彼此距離都不遠，但將來從捷運站走到基地卻要700公尺，步行約需要8~10分鐘，雖然也不算太遠，但是跟350公尺走起來就是不一樣。 

．外觀示意與環境合成圖 

有看過預售屋的「外觀示意圖」吧？不管建案的樓下是菜市場還是大馬路，建案的外觀示意圖旁邊一定是樹，不僅看不到鄰房，還有幾個型男靚女在街道上散步的樣子，偶而天空還有幾隻鳥。這好像已經成了業界的標準，大家看圖時要特別留意。 

．基地地圖將路況截彎取直，製造棋盤式街道錯覺 

這就厲害了！很多建案都會提供「建案位置圖」或「生活機能示意圖」。不管是多老舊的街道，在建商和代銷提供的地圖裡，路總是看起來很直，幾乎就像重劃區裡的棋盤式街道，非常整齊，而且看起來基地的位置距離每一項交通和生活機能好像都好近！呵呵！可別以為這是等比例畫出來的喔！拿到「建案位置圖」或「生活機能示意圖」時記得比對一下google地圖，自己實地繞一下，看看街廓、環境，是不是你喜歡的。 

．距離xx步行/開車/捷運xx分鐘

許多建案都會標榜距離車站、公園、學校、醫院、交流道只要走路或開車幾分鐘，甚至連坐上捷運只要幾分鐘就到市中心都可以寫在文宣上。我的建議是：一定要自己實地走一次測量才精準，測測自己的腳程和實際開車需要的時間。而且記得，尖峰時間和離峰時間都要體驗一次。也許它說的是對的，但限制條件是半夜都沒車，加上一路閃黃燈沒有紅綠燈，才能這麼快喔！ 

．建材示意圖 

每次去看預售屋，總會看到琳瑯滿目的建材和配備，常常都有新名詞、新知識。TOTO全自動龍捲噴射式馬桶、德國頂級工藝衛浴品牌Villeroy&Boch面盆、GROHE淋浴定溫龍頭、NORIT諾德濾水器、長庚生技活水機、義大利STOSA廚俱、YKK氣密窗、Loe-E玻璃、義大利西薩鎖、新日鐵制震系統、光纖到府、英國Studor吸氣閥…項目之多，不勝枚舉。 

可是，可別以為接待中心或樣品屋展示的建材和配備，就一定會和交屋時一模一樣喔！為了避免發生廠商停產或庫存不足，導致建商違約的風險，關於建材的約定，幾乎所有的預售屋合約上，都會在主打的品牌或型號後面加註「或相同品質之商品」，至於有哪些其他品牌和型號符合「相同品質」，可就有爭議空間了。當然，建商的考量情有可原，有誠信的建商也不會在這裡偷工減料、佔消費者便宜，所以慎選有口碑的建商還是重要的。 

此外，除非是「精裝交屋」或「毛胚交屋」，不然，一般的預售屋標準配備通常是：廚房配備、衛浴配備、全室油漆、地板鋪好拋光石英磚或木地板、門窗、以及其他允諾的配備（如：濾水器、保全系統等）。樣品屋裡看到的其他建材，都是裝潢表現，不包含在交屋的條件中喔！不僅如此，看樣品屋時，即便是涵蓋在「標準配備」裡的廚房和衛浴空間也要看仔細。電器櫃、吧檯是標準配備還是要自己做？浴室裡的鏡櫃、浴櫃呢？這些都要問清楚，因為如果交屋後發現都沒有提供，要再找系統家具的業者來丈量、訂做，也是要花個好幾萬元喔！

．公設示意圖

除了室內的建材外，公設也是考慮預售屋時的重點之一。有些社區規畫有「全齡化公設」（就是 0 – 99 歲都適用），包含：接待大廳、交誼廳、lounge bar、KTV、棋弈室、視聽室、多功能教室、閱覽室、媽媽教室、健身房、游泳池、中庭花園…非常豐富。由於公設無法用樣品屋來展示，因此只能提供示意圖和明細給買方參考，至於實際完工後的質感，買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感，可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片，或是挑幾個目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多，比較有參考依據。  

．樣品屋家具非標準規格、隔間用玻璃等穿透性佳材質，塑造空間寬敞錯覺

還有一個預售屋常見的廣告陷阱也是在樣品屋。除了美輪美奐的裝潢和高貴的裝飾品外，為了讓空間看起來更大，樣品屋家具尺寸常常是用訂做的，不是標準尺寸喔！尤其是床、書桌和衣櫃，大部分都是請木工量身打造的。尤其許多小兩房或小三房，房間坪數只有兩坪多，透過木工量身打造，小小的兩坪多硬是放進去了單人床、書桌和衣櫃，看起來坪效超高，可是等交屋後，如果你去家具店訂單人床、書桌和衣櫃，放進去後一定不知道如何關門，如何走路，呵！雖然我們也可以請木工幫我們量身打造家具的尺寸，不過，木工的成本比起活動家具和系統家具貴上很多錢喔！裝潢預算要多估一點。 

除了量身訂作的家具外，有些樣品屋會在餐廳的牆面鋪上鏡子，放大空間視覺。我還看過一個台北市區小坪數的挑高建案，它的樣品屋連浴室的牆和門都用玻璃取代（一般只有Motel才有這樣的設計，呵！）小姐在帶看時，特別強調這是設計師的裝潢表現，交屋時建商會以「正常」的牆面交屋，不過，看得懂的人就知道這是為了讓空間看起來更大的手法了。 

還有一個樣屋品常見的裝潢表現，就是在陽台鋪上南方松，然後在旁邊擺上露台上才會看到的藤椅。許多女生一看到南方松和藤椅就瘋狂了，想像著自己住進去以後做在藤椅上喝茶、看書、品味生活。可是，有些格局只有規畫一個陽台，所以這個陽台本身兼具「工作陽台」的功能，旁邊會放洗衣機，上面還會吊衣服曬衣。所以當你搬進去以後，基本上是不會在這裡坐著喝茶的，哈！下次看到鋪了南方松的陽台，就別再尖叫囉！ 

此外，下次逛樣品屋時，別忘了抬頭看一下天花板裡的嵌燈，除了一般我們住家常用的「漢堡燈」外，一定會看到好幾個LED的聚光燈，以 spotlight 之姿打在重點家具上，讓家具看起來有光暈、有層次。而且除了嵌燈外，還會有立燈、吊燈（常用在餐廳或吧檯），讓光線為室內空間創造多元又溫暖的氛圍。這種室內燈光設計的技巧，是我們在做裝潢時可以學習的喔！

．漲幅空間暗示 

如果你收過路上發的預售屋傳單，可能對這樣的行銷方式不陌生：「台北信義計畫區220萬，大直重劃區160萬，某某重劃區？」（登登登登！答案揭曉：某某重劃每坪不到 60 萬）。每次看到這種廣告，我先打的問號是：它舉例的那些地方，真的有那麼貴嗎？台北市那麼大，硬是要舉大安區和信義區的新成屋房價來當代表，不免有失偏頗。就算其他區真的那麼貴好了，信義計畫區貴，關它什麼事？ 

我看過一個建案的文宣，寫著某某重劃區的條件，與大直重劃區的相似度接近100%，用此來襯托它的得天獨厚和價格親民。有趣的是，一開始看到這樣的廣告沒有什麼感覺，第二次、第三次一直看到，加上眾多建商一起發新聞、發廣告，看久了居然就像真的一樣，開始就有人一窩蜂進去買，連我朋友的媽媽（菜籃族）看到報紙都問我，某某重劃區是不是不錯？真是太厲害了！ 

對於重劃區，我個人的建議是：自住等增值可以，如果要純粹投資，想要買賣賺差價的話，則要很謹慎，不僅要在重劃區剛在推案的初升段中就進場，談到好價格，也要盡量在價格漲一小波段後的中升段就出場，不要貪心。因為重劃區的推案量通常較多，而生活機能要成熟還需要一段蠻長的時間，在機能成熟之前，入住率通常較低，使得供給大於需求，價格也比較不容易守得住。如果遇到市場反轉或是資金周轉不靈，就會有斷頭的風險。 

這些預售屋廣告陷阱都是看屋時，容易誤導我們的地方，不管是建案文宣、樣品屋、銷售話術，剛開始看預售屋更要特別留意。你學會了嗎？ 

本文獲「House 123」授權轉載，原文在此