房地產

許多人都喜歡頂樓加蓋的大空間,但是對於頂加應該加多少錢卻很困惑。雖然許多頂加都強調是舊違建,短期沒有被報拆的風險,但畢竟還是屬於違建的空間,如果真的要買,到底應該加多少錢才合理呢?

頂樓加蓋的房子有以下兩種合理價格計算方式:

一、將加蓋坪數當成1/3價計算:

這是一般比較常用的計算方式(有些人甚至把加蓋坪數當成1/2價計算,但我比較不建議)。如果你看的物件是公寓4樓+5樓頂加,若4樓的權狀坪數為30坪,行情為每坪27萬,5樓頂加坪數為20坪,則4樓+5樓頂加的合理價格推算為:

30坪×27萬 + (20坪×27萬)/3=990萬

二、比照同棟2樓的價格計算:

這是我自創較為安全的估算方式。雖然頂樓加蓋的使用坪數較大,但是畢竟頂樓加蓋還是違建,就算舊違建列管為「緩拆」,並非「不拆」,因此處理上還是保守點較好。


你可以查詢鄰近區域條件相仿的公寓2樓的成交行情,再乘以權狀登記坪數,則可以抓出頂樓+頂加的合理價格。以上述的例子來說,如果同棟的2樓行情為30萬/坪,則4樓+5樓頂加的合理價格為:

30坪x30萬=900萬

這樣的算法之所以比較安全的原因是:你用 2 樓的價格買頂樓,雖然多爬幾層樓梯,但也換來頂樓加蓋所增加的使用坪數。通常這樣的計算方式會比第一種將加蓋坪數當成1/3價計算的算法還低,但對買方來說比較安全。兩者相差接近百萬!重點是,我每次以這樣的算法當成目標價,還是有很大的機會買的到,為什麼呢?

買頂加的房子時不要陷入仲介說的「頂加使用坪數大,很搶手」的迷思。因為有頂加的房子雖然使用坪數大,但是通常需要使用坪數大的家庭多為三代同堂。然而,家裡的長輩通常不會考慮4樓或5樓以上的房子,因為每天爬上爬下實在太累了,而現在的年輕人很多也很懶,寧願空間小一點,也不喜歡爬樓梯,所以如果考慮買頂加,價格真的不要客氣,你的競爭者其實沒有想像中那麼多,反而有很多投資置產的族群喜歡買頂加,隔成套房出租,因為使用面積大,所以投報率相對較高。不過,通常這類的買方算盤也打的很精,價格不會拉太高,除非屋況裝潢得很好,或者是電梯大樓的頂加,不然,用同棟2樓的價格來估算頂加已經算很合理了。

如果你喜歡頂加的房子,不妨可以算算看哪一個計算方式比較划算喔!

本文獲「House123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。

2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜,無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。