商周財富網 房地產 房租直漲,買房較省?過來人算出關鍵數字:別被矇了!「以租代買」就是最省錢方案

房租直漲,買房較省?過來人算出關鍵數字:別被矇了!「以租代買」就是最省錢方案

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

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近來許多房產從業者,持續釋放台灣都會區房租上漲的消息,並且將之與房地產價格近期下跌做為對比,想要營造出「以租代買」已經不省錢的氛圍,如果從數字上來看,依據台北市主計處最新租金指數,租金已從2004年的低點,13年累積漲了6.8%,所以租金漲是事實,

但一來租金可是從2004年就一直緩漲迄今,這跟最近3年才開始明顯轉跌的房地產價格間,似乎沒有非常明顯的因果關係;
二來房租這13年累積漲幅也才不到7%,對比從2004年迄今房價至少翻倍的漲幅,以租代買依舊是都會區民眾解決居住問題的省錢選擇。

以我個人為例,從民國100年租屋迄今快6年,住的是離台北市捷運站走路不用3分鐘的電梯華廈,室內坪數約32坪,儘管6年來房租漲了2,000元,但就算我能用總價1,200萬(每坪單價37.5萬,遠低於目前市場行情)買到這棟房子,其中八成960萬又能申請到20年利率1.5%的銀行貸款,我每個月的房貸支出高達4萬6,000餘元,對比漲過價仍不到2萬5,000元的房租,等於我每個月替自己省下了2萬1,000元,6年來多存了151萬2,000元,這數字還不包括6年來房東幫我繳的地價稅跟房屋稅,此時在都會區買房真的比較省嗎?

一定會有人質疑,租金再便宜,也是幫房東養房子,但買房貸款,房屋是自己的嗎?在買房貸款未繳清前,房屋是銀行的,如果購屋者拖欠貸款不繳,債權銀行可以跟房東一樣,訴請法院請你離開,其實就像跟銀行簽了20年的BOT一樣,房貸就是住戶可以使用房子的權利金,約滿到期後房產方歸消費者所有。

況且,就算用比租金高快一倍的金額付清房貸後,購屋者的另一個問題就是,20年後的房價真的會比較高嗎?姑且不提近3年台灣房地產市場下跌的趨勢明顯,光是台灣人口紅利即將到期,老化速度甚至比當年日本還快的結構性問題,就足以讓人對台灣房地產的保值性劃上大大的問號;最壞的狀況就是,辛苦繳完20年房貸後,發覺不但讓銀行賺飽了利息(這也是繳貸款跟繳房租差異的主要來源),自備款也在這20年中不知不覺的倒賠乾淨。

再者,每個人生階段需要的居住需求不盡相同,台灣都會區房租長年緩步上漲,其實也在反應年輕人生活必須逐工作而居的現實,當人口不斷朝都會區集中,自然就會推升租屋市場的需求;但當人生已過半百時,大都會的居住環境是否真的適合那時的自己?如果年輕時就依照當時的需求買了房子,萬一不符下半場人生規劃時,是否又要再度換屋?屆時的經濟狀況能否再度承擔購屋的壓力?舊有房屋又要如何處理?

反過來說,如果年輕時藉由「以租代買」替自己累積資本,在可以卸下工作壓力,準備退休生活之時,先從選擇想在哪過退休生活開始,再依照當時的居住需求,購買適合自己跟另一半的房子,會不會是更有效率的買屋規畫?

所謂的資產,是能為自己跟家庭,帶來實質現金流收入的物品,所以除非把房子拿去出租,不然房子很難幫家庭帶來現金流收入,所以把錢存在銀行是替自己儲蓄資本(因為可以帶來利息收入),但把錢拿來繳房貸不但不等於儲蓄,反而讓自己跟家庭背上一個20年期的負債。

除非眼前的物件真的非常滿足家庭的居住需求,房價也在自己財務可以負擔的範圍,不然多看多聽多比較,應該才是購屋自住者現階段的最佳策略。

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