房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；
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久沒見面的小方最近買了房，逢人便喜孜孜地說著自己碰到了好房仲，省下了不少錢。正所謂，省錢的方法誰不想知道？於是，趁著大家聚會，我便悄悄拉著小方細問，他碰到的那位房仲到底做了什麼，又替小方省下多少錢，值得他這樣難掩喜色？
只見小方開心的說「其實呀，全部算下來，大概只有省下10萬左右，重點是他替我解決了一個不小的麻煩......」大概前後花了一杯咖啡的時間，我才搞清楚，是怎麼一回事，小方的事講簡單也不難，就是「借屋裝修」。
什麼叫做「借屋裝修」呢？一般來說，房子簽約完成後，要等到交屋後，新屋主擁有房子的所有權，這時才能開始動房子，裝潢整修什麼的。但一定要等到交屋後才能動工嗎？其實只要舊屋主同意，便可以在房子過戶之前，提前開始進行裝潢作業。
一來，省了時間；
二來，省了在外面多租房子，等裝潢完畢的錢；
三來，省了交屋後開始正式付房貸利息的錢。
拿小方的例子來說，他4月買的房子，預計6月中交屋，裝潢時間抓一個月半，原本可能要到8月才能入住新房。因為房東同意他5月開始借屋裝修，這樣，小方原本到年中截止的租屋契約，就不用跟房東拜託，多延租那兩個月，先省下兩個月的房租費5萬元。另外，因為用了寬限期，每個月要繳2萬多的利息，這樣提前作業，兩個月又省下了還沒入住、裝潢時間就要繳給銀行的利息錢近5萬元。
你說這是特例吧！哪有那麼好的屋主，錢沒到手就讓你先動他的房子？其實，還真的是有的。因為，現在是買方市場，所以屋主為了成交，對於不損自己利益的要求，或多或少也願意多點退讓。但前提是，你知不知道這項要求的權利，以及仲介願不願意幫你提出來跟屋主談。畢竟站在房仲的立場，買方多加一個條件，就是多增加一個成交門檻，他們當然會遊說買方，不要多押任何條件。
實務上，「借屋裝修」，最愛利用的就屬投資客，因為他們知道可以要求，再者跟房仲都熟了，也能判斷局勢，知道何時可以「堅持」要求，不容易被隨便呼嚨過去。正所謂會吵的孩子有糖吃，有提有希望，這樣的作法，對投資客的幫助是：
1.可以早點拿出來賣，縮短獲利時間。
2.如果物件便宜市價很多，夠早拿出來賣，實價登錄還沒上，買方就不容易拿買價來砍賣價（嫌投資客賺太多）。
3.裝潢敲敲打打，房子藏在隔板裡的瑕疵或問題就很容易看得見，這時候因為屋主還沒拿到錢，所以對於解決問題就很積極，不怕找不到人。
那麼你可能想問了，除了「借屋裝修」，還有什麼是可以提出來的權利呢？這裡介紹給大家一個相對實用的，叫做「貸款成數不到，無條件解約」。
一般來說，買賣成交簽約之後，借不借得到錢，那是你家的事。可是身處房價超高的天龍國，一個薪資微薄的上班族，難免還是會擔心自備款準備得不夠多，如果買房後，銀行肯給的貸款成數不夠漂亮，自己貸不到那麼多錢怎麼辦？
這時候，「貸款成數不到，無條件解約」就會幫上你的忙了！舉例來說，如果我當初簽約，押的買房條件是「貸款成數不到八成，無條件解約」，那麼如果後來銀行只肯給我貸7成，我決定不買，我就可以不付違約金，要求屋主無條件解約。
像這樣的成交但書，其實零零總總有很多變化形式，而且，不只是針對屋主，就連針對買方也是。歸納重點就是，條件不違反法律，且三方同意（買賣雙方及仲介）。
不過話說回來，要如何能讓對方同意呢？這時候，就回歸千古不變的道理：誰佔優勢，誰拿翹，看你是想買多一點，還是屋主想賣多一點。像前面所述，現在偏向買方市場，所以有許多屋主為了賣房，就會在條件上比較軟。
結論：有提有希望，如果沒有優勢，就試試動之以情、哀兵政策。如果你無法判斷，哪個物件可以「堅持」，那麼最好的方法就是，對你的房仲好一點吧！經營交情，有了「你是個好咖」的共同利益同陣線感，自然會把你當「自己人」，也自然願意在談判條件上，為你多想一點。
作者簡介_傅恪恩
房市觀察近10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
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