商周財富網 房地產 買不如租?一個租屋族的血淚體驗:找房花3個月,幾乎除了睡覺都在「搶物件」

買不如租?一個租屋族的血淚體驗:找房花3個月,幾乎除了睡覺都在「搶物件」

撰文者陳唯泰
從事金融證券業超過15年,合格證券分析師,現於CMoney全曜財經擔任顧問、財經主筆,並且是證基會以及中正社區大學講師。 投資首重總體經濟的多空循環,並結合基本面選股與技術面操作;認為「擇機入市」才是股市投資的獲利法門。著有《相信我,你的錢賺不完》、《台股股民曆》。

部落格:老摸與蛙董的面面
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買不如租?一個租屋族的血淚體驗:找房花3個月,幾乎除了睡覺都在「搶物件」

租屋指數創新高

根據新聞報導,2017年7月全台消費者物價房租類指數來到了104.74,已經出現連續31個月上揚,並且創下了歷史新高。剛出社會的新鮮人,若是月薪25000元,花在租屋上的支出,很可能佔總收入的50%以上。為什麼租金居高不下甚至頻創新高呢?答案可以用最基本的經濟學原理「供需理論」來說明,也就是需求多於供給,所以市場的均衡價格就向上提升。

圖一、消費者物價房租類指數(資料來源:CMoney)
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租屋要用搶的

目前的租屋市場到底有多搶手,我就以前兩天來我家做客的學妹做為例子吧!我的這位學妹,其實並不是剛剛出社會的新鮮人,之前跟老公一起住在娘家。原本一家4口相安無事,不過後來2個小Baby出生之後,小朋友的「活潑」已經影響到了老人家的生活起居,因此被迫搬出去。原以為只是單純想在娘家附近租個房子,誰知道該區的房租動輒3、4萬,「與其要付這麼多的房租,乾脆跟爸媽商量借一下頭期款,咬牙買下來算了!」我學妹這樣說。不過她老公因為看了很多房地產會下跌的新聞,因此堅持還是要先用租的,不買。

於是乎我那位學妹就展開了為期快要三個月的「搶屋計畫」。據她的描述,她除了委託房仲之外,幾乎是除了睡覺時間之外,都守在電腦前面,看最新的房屋出租訊息,可是往往好的案件一出來,不到半天就被別人搶走了。還有一次她預約要看一間房子,房東說好要讓她第一個看屋,結果當她到達現場,已經看到有人從樓上下來,房東跟她說「抱歉,對方加價2000元,我租給他了」。最後,我學妹終於在內湖的偏遠地區,租到一間很老很老的公寓,價格也沒有便宜到哪裡去。她感嘆:「真的租不如買呀!」

價格修正有2種

為什麼大家一窩蜂的要去租屋呢?大多數人「以為」是因為房子太貴買不起。我倒認為應該換個角度去解讀,我認為是某些特定區域的需求特別高,才會讓買不起的人,就算要租也要住在那一區。這其實也是間接說明了買房地區的重要性。如果未來原本自住的房屋要脫手,或是要出租,一定也是回歸到基本區域考量,只要是區域好,就不用擔心需求,剩下的就只是價格的問題。

很多人會問我,房價為什麼不會跌?這個跟股票市場一樣,股價的回檔分成兩種,第一種是主力出貨完之後的下跌,這種叫做走空;第二種是因為買盤跟不上所導致的下跌,這一種叫做修正。前者跌幅大,很可能直接跌回該波段上漲的起漲點,後者跌幅小,可能只修正前波上漲的10%~20%,修正完之後還會再上。而我認為國內房地產市場屬於後者,也就是修正完成之後,還會再上。請參考附圖二。

圖二、消費者物價居住類指數(資料來源:CMoney)
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我的邏輯很簡單,因為土地沒有跌價。土地是所有房屋建築時的根本,在土地沒有跌價之下,建商成本沒有降,在固定的毛利率之下,當然建商也不可能有大幅度的降價,如果有超出市場行情的降價,很可能是廠商在其他地方降低了成本,如果是用次級建材就算了,偷工減料就糟了。所以,我認為太便宜的房子要小心。而合理的開價,大家可以去打聽該區域土地行情一坪多少,建材成本一坪多少,建商毛利大概多少,管銷費用大概多少,幾個項目加起來,大概就可以估算出一個概略數字,投資朋友可以多多比較。

股價低於淨值的營建成長股

建商不是笨蛋,建商也知道現在買氣觀望,但是需求仍在。因此建商延後推案,可是越是如此,供需情況就越容易掌控,市場也就更不容易崩壞。所以我認為明後年建商的獲利都還是不錯的。不少建商現在有獲利且股價低於淨值,不買房想買股的朋友可以參考附表。

如果你仍然認為房價太貴、一般人買不起,房價只會跌不會漲,那不妨看看股王大立光吧!它在1000元的時候你我都認為買不起了,現在呢?

表、股價低於淨值的營建成長股(資料來源:CMoney)
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