商周財富網 房地產 付了30萬斡旋金後不想買,拿得回來嗎?一次解惑,買房最常見的斡旋8個QA

付了30萬斡旋金後不想買,拿得回來嗎?一次解惑,買房最常見的斡旋8個QA

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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製圖:房市神秘客/傅恪恩
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網路上常會看到這種文章:「親戚大伯看上一間房,他看屋主開價1250萬,所以付了斡旋金30萬,出價1,000萬。原本想說,價差兩百多萬應該買不到,但誰知道屋主居然願意賣,然後仲介也回報成交,兩方要再約時間出來簽買賣契約。大伯現在慌了,他其實沒真的確定要買,想問問看,後悔了怎麼辦?30萬斡旋金還要得回來嗎?」

於是接著你就會看到,文章下面網友開始東扯瞎聊,像是
「斡旋金不是有審閱期?房仲合約一定沒給你拿回家看,拿這個來凹凹看!」
「我之前付斡旋才付幾萬塊,你居然付到幾十萬,一定是被坑了!」
「買賣不成錢照賺,屋主跟仲介真是聰明,呵呵~」
「傻瓜才付斡旋金,我都簽買賣要約書,不用付錢!」

一堆異想天開的留言讓我看了除了嘆氣,真的是白眼都不知道翻到哪裡去了,為減少無知言論繼續禍害更多人,我想來聊聊,大家對斡旋金最常見的幾個問題:

Q1:為什麼要付斡旋金?

這個問題,我之前就有寫過《為什麼房仲要我拿出一筆錢來,才肯幫我跟屋主談?一次搞懂「斡旋金」》,其實簡單來說,這個機制就是讓買賣雙方各自承擔部分責任與義務,不要別人辛苦了一場,你卻突然不買(賣)了。要知道,房仲東奔西跑的議價、促成買賣成交,是在工作賺錢,那是要花時間精力成本的,不是在陪你玩扮家家酒的。

Q2:斡旋金只對房仲、屋主有好處?

錯!如果你不是抱著玩玩的心態付斡旋,斡旋這制度絕對是對三方都有好處。為什麼?因為斡旋金除了是預防買方反悔,同時也是預防賣方反悔。當白紙黑字簽下,斡旋轉定的同時,不依照合約便需給付違約金,進而喝止雙方惡性違約。

同前例,如果今天這物件便宜,屋主剛同意透過A房仲賣大伯1,000萬,但立刻消息走漏,B房仲說有客戶可以出1,035萬。屋主會不會賣?那就不一定,因為表面上多了35萬,但實際上,屋主卻得付違約金30萬,最後算下來只差5萬。所以有些屋主就會嫌麻煩,而遵守原本的合約。

這也就是為什麼,有時候房仲會說,1萬、2萬這種太少的斡旋金沒意思,因為被「破壞」的門檻太低,屋主幾乎是另有同業出好一點的價格,就會立刻琵琶別抱。

Q3:一定要付斡旋金房仲才肯談嗎?

老實說,不付斡旋金,也有可能有房仲願意去談。雖然這種情形在房市好的時候,幾乎不可能發生,但近兩年因為房市環境不好,所以有些小房仲抱著有甚於無的心態,還是願意賭賭看。但整體而言,基於不願意做白工的心理,這種情況仍屬少見。

Q4:買賣要約書是什麼?

「要約書」本質上跟「斡旋金」是一樣的作用,並且各家房仲都應該告知買方,有這兩種選擇。「要約書」跟「斡旋金」最大的不一樣的地方,就是不用先付錢給仲介業者。聽到不用付錢好棒棒?先別高興得太早,因為一旦屋主點頭說要賣,那麼買方反悔,屋主仍然可請求賠償。(通常會是出價的3%,所以金額一般比斡旋來得更高)

Q5:斡旋金通常會付多少?

談到這個問題前,大家要有一個概念,斡旋金並不是額外的款項,而是你出價款項的訂金。也就是說,我要買1,000萬的房子,付30萬斡旋談成後轉訂金,那麼我之後要付的款項就是這1,000萬-30萬=970萬(以上數字先不算服務費的部分)。所以如果你確定要買房,那麼這30萬早付晚付都要付。

那麼斡旋金要付多少呢?一般來說,斡旋金金額不定,各家房仲業者也有不同的上限規範。但多為出價的2%、或10萬元上下。

Q6:斡旋金付太高,表示被仲介騙了嗎?

斡旋金到底要付多少,其實主要還是看個人。有些人覺得多出一點,屋主可以看見自己的誠意,願意降價;有些人則覺得少出一點,怕到時有其他決定。兩者皆有優劣。

一般來說,1千萬的房子,付個10萬的斡旋我覺得就可以了。我並不建議買方付太高的斡旋金,原因有三:

1、倒楣碰到不肖業者,結果偷了斡旋金就跑路
2、大筆資金放在身邊,還是比放在別人那邊來得方便
3、比起斡旋金多寡,屋主更看重的是出價多少

Q7:人家說有審閱期,為什麼仲介叫我簽放棄?

實務上來說,好的物件因為大家都在搶,所以房仲為了搶快跟屋主議價,確實會有希望買方當場把合約看仔細,不要再拖時間回家花個3、5天審閱的情形。(每家審閱期間不一)

但這裡要請大家記住一個重點,在審閱期間內,慢慢的審閱合約細節都是買方的權利。只要你有疑慮,寧可慢點簽字付斡旋,也別讓心裡有疙瘩,把事情搞得不清不楚。頂多就是買不到物件而已,那真的沒什麼。

Q8:斡旋金付了,錢拿得回來嗎?

如同開頭的那張圖,錢拿不拿得回來,關鍵在於屋主簽字(斡旋轉定)了沒。斡旋轉定前,仲介應該無條件退還全額款項,沒有藉口;斡旋轉定後,合約成立,定金視同違約金,這一般就拿不回來。

另外,專任委託有一種情況,是屋主簽委託時,事先已經勾選,斡旋只要收到底價,自動轉為定金。這種情況,只要買方出價簽斡旋且有達到屋主底價,那麼當下合約便已經成立。

總結

我個人認為,斡旋之所以有那麼多的問題,除了少數黑心房仲出來亂搞,大多還是民眾沒有一個正確的認知心態。簡單來說,你不能把買房子當遊戲,出價出好玩的。

要知道,白紙黑字皆有效力,丟斡旋就是有可能會成交,違約就是會罰錢!會罰錢!會罰錢!(很重要,講三次)這才是理所當然。實務上雖然有些因為房仲業者比較軟,或者屋主比較好說話的情況,減少違約金或不用給付違約金,但那都是特例,我們不應該視為正常情況。

再者,都已經是成年人了,還大筆亂揮,連自己簽下什麼都不知道,又或者同時A一家、B一家的丟斡旋,等到成交不想買,要收違約金,再來嚷嚷房仲黑心,屋主貪心,自己無辜被騙云云。學小孩在地板滾來滾去賴皮,有意思嗎?

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