商周財富網 房地產 Excel試算》房子該租還是買?晚5年買房,退休竟然多存422萬!

Excel試算》房子該租還是買?晚5年買房,退休竟然多存422萬!

Mr.Market市場先生,出自於班傑明‧葛拉罕的著作 《 The intelligent investor 》 (中譯 : 智慧型股票投資人)書中提到的一個虛構人物。
他是葛拉罕最喜歡的一則虛構人物,每天都會造訪投資人,提出買賣股票不同的價格。Mr. Market給的報價大多時候都很合理,但偶而也會非常的瘋狂,投資人可以自由地決定是否買賣或者完全忽略他給的報價,即使拒絕,Mr. Market也並不介意,明天他仍然會再次登門造訪,再次提出不同的價格。
葛拉罕的這則寓言提醒投資人,不該把Mr.Market在市場中隨興的報價當作股票真實價值。然而當這位市場先生犯傻的時候,投資人要勇於從中獲利。投資人若不想參與其中,則應該緊閉大門,別受市場先生的報價干擾,只需領取股利和受益於企業成長即可。
部落格:http://www.rich01.com/
臉書粉絲專頁:https://www.facebook.com/Mr.Market.tw

上周末和大學的室友聚會,在30而立的年紀,大家都開始討論人生下一階段的規劃。

「我想要在35歲存到買房的頭期款!」說這句話的是我大學室友,外號遊戲王。

遊戲王從以前就是寫程式高手,曾經靠自己寫外掛程式,成為了某日本線上遊戲最強玩家,後來因為太犯規所以就被鎖帳號了,退伍後他成為一位工程師,薪水很不錯。

「你想買多少錢的房子呢?」我問。
「我5年後想買1000萬~1200萬的房子自住,目前每年能存60萬。」

因為薪水較高且住家裡的關係,他每年能自己運用的資金比一般人多出不少,60萬元存5年能存下300萬,似乎剛好夠付千萬元房子的頭期款。

「可是買完就要變窮光蛋...靠投資有辦法多存一點嗎?」

遊戲王剛開始學習理財,因為他是典型的工程師個性,每一行程式碼都有執著和謹慎,對投資心態上也比較保守。

「如果要給建議,我建議你晚5年再買房,這樣可以靠投資多累積一些資金。」我說。

聽到我的建議他覺得很懷疑,和大多數剛開始學投資的人一樣,對於投資複利的效果不會有明顯的感覺,於是我幫他用EXCEL做了一個簡單的試算。

房子是每個人一輩子最大的財務支出之一,到底自己是否有能力買房?早一點或晚一點買房會差多少?

以下也分享給你:

在電腦上可以先下載:【晚5年買房差多少EXCEL】 (dropbox連結)

重點1、我買得起多少錢的房子?

負擔頭期款,不等於買得起房!

許多人買房子時犯下最大的錯誤,就是認為存完頭期款就等於買下房子了。其實未來每年要負擔的本金加上利息,沉重的現金流出才是房貸真正的壓力所在!

是否這樣的房子,會成為現金流負擔呢?「35歲時若買1000萬的房子,未來現金流付得起嗎?」

延伸閱讀:一分鐘看懂現金流

首先,要知道自己能否承受貸款壓力,以下作一個最簡單計算版本:
●房價1000萬
●頭期款付3成300萬,貸款700萬
●貸款利率2%
●分20年償還

用EXCEL可以很容易的算出,每月需要繳的金額是35,412元,每年約42萬元!

這個結果的意思是:

想買1000萬的房子,
第一條件是要存夠300萬頭期款,
第二條件是每月能自由運用的資金最起碼要超過35,412元!

舉例來說,如果每個月只能多存下3萬元,每年存下36萬元,但即使如此,每年42萬元的現金流出仍是超出預算,因此即使負擔得起頭期款,沒幾年後很快便會陷入財務危機!

如果你不希望把所有吃飯的錢都拿去繳房貸,或是被迫增加其他貸款、延長借貸時間,就換一間價格比較低的房子吧!

重點2、將資金先用在投資,晚5年買房,退休多存422萬!

「如果晚5年買房把資金先用在投資,報酬率5%的話,可以讓你退休時多存422萬元!」
「!!...都可以買半間房子了,有這麼多嗎?」

對於這個數字他感到很驚訝,但實際上這已經是很保守的估計了。

假設包含:
●假設投資報酬率5%
●假設這5年租房,每月15,000元(每年18萬元支出)

以下算給你看:
第一步:在電腦上打開【晚5年買房差多少EXCEL】
第二步:輸入自己的狀況

以遊戲王為例,他每年能存下60萬元,預計35歲買1000萬的房子、65歲退休。投資報酬率 5%,是一個相對保守的估計。

到底退休後能存多少呢?第一步先在EXCEL上填上數字。

第三步:看結果,晚5年買房竟然多出422萬元!

當所有的資金用5%的報酬率在成長時,35歲買1000萬的房子,到65歲退休時還可以存下1834萬元。

如果晚5年買房,這5年先用租房每月15,000元,同樣到65歲退休時可以存下2256萬元,多出了422萬元。

原因就是延後買房,可以將原本要支付頭期款的300萬元延後支付!

多創造的利息即使扣掉支付房租,仍會隨著時間漸漸滾大,最終變成422萬這樣一筆很大的金額。

最後提醒幾個實務上會遇到的問題:

1、實務上資金不可能100%全部都投資在市場中

投資報酬率要高,手上要盡量避免留下現金,但實務上除了一些很安全的長期投資(例如一些ETF),大多數股票即使是台積電,我們也不敢壓身家在它身上。對於手上的資金安排會遇到什麼問題,可以參考這篇文章:想要安心退休,為什麼有500萬退休金還不夠?

2、實務上報酬率每年會高低起伏,不會每年相同

這裡的計算假設報酬率是5%是個長期平均值,實務上很難是每年都穩定相同的報酬率。關於報酬率,可以參考這篇文章:其實100萬要變200萬,平均需要__年!

3、房子自住與投資,評估方法完全不同

這篇的計算,主要都是以房子自住作考量,如果房地產是拿來投資,要考慮的重點就還要包括潛在的獲利評估、時機點等問題。

至於到底該選擇哪一種?可以先看看這篇文章:你的房子是資產,還是負債?真相是...

對買房地產有興趣的朋友,自己下載EXCEL來試試看吧!
下載:【晚5年買房差多少EXCEL】 (dropbox連結)

本文獲市場先生授權轉載,原文:房子該租還是買?晚5年買房 退休竟然多存422萬? 

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