商周財富網 房地產 庫存出清好康多?三招揭背後陷阱

全台新建餘屋量創新高,建商喊送車位、裝潢
庫存出清好康多?三招揭背後陷阱

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清餘屋是全台建商今年首要目標,面對琳琅滿目的促銷,消費者搶房時也別忘看清權益。
清餘屋是全台建商今年首要目標,面對琳琅滿目的促銷,消費者搶房時也別忘看清權益。
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傳統房地產旺季329檔期,全台業者卻笑不出來,因為房價還在跌。面對龐大餘屋量,建商有共識縮手不推案,「今年建商主力還是放在清餘屋,」華固建設總經理洪嘉昇指出。

全台餘屋壓力有多大?根據內政部不動產資訊平台統計,2015年新建餘屋待售量暴增,成長近2倍至5萬5千戶,不僅創下歷年新高,還首度超越新推案戶數,出現死亡交叉。房仲全聯會預估,去年新建餘屋增加到6萬戶,再創新高。

「今年房價不會落底!」戴德梁行總經理顏炳立直言,房市交易量仍疲軟,建商的命運是「殺價、取量、搶錢、活命,」亦即價格讓利,才有機會創造成交量。

「餘屋對建商來說就是資金積壓,」新潤機構營業處長施孝文分析,有些案子到成屋還賣不完,建商得開始負擔持有稅,亦即,非但新案無力推出,舊案的餘屋還得吃老本。有些建商乾脆直接降價,殺價最凶的當屬板橋區,繼去年江子翠殺出四字頭個案,造成新北市新成屋、中古屋價跌一至兩成,今年又有三字頭破盤價。

送車位灌水實價登錄?小心吃官司

「促銷花招年年有,今年幾乎發揮到極致,」住展雜誌企研室經理何世昌表示,買氣慘澹,投資客退場,為搶到僅存的自住買盤,建商透過各種方式降價,現在正是出門看屋搶好康的時機,但是,有些方法已踩到法律紅線,得謹慎以待。

實際成交1000萬元,建商免費送你兩百萬元車位,但在實價登錄載明1千2百萬元,這有何陷阱?

何世昌分析,依照實價登錄,售價、車位得分開計價,若登錄1200萬元,未來若以1500萬元售出,獲利低於免稅額400萬元,將不用被課房地合一稅,建商也能守住建案帳面售價,看起來兩相得利。

《黑心建商的告白》系列作家鄭詩韋指出,房市慘澹,建商、代銷要求以較高價登錄的情況越來越嚴重,「實際上是,房價跌得比實價登錄看到的情況還慘,只是大家都看不到。」他舉例,業者以低價合約與買方簽約,卻拿高價合約申請銀行鑑價。有業者私下透露,房市不好,衝擊房貸生意,銀行也得搶業績,即使有鑑價系統,發現價格略高於行情,只要申貸者還款條件無虞,多半「睜一隻眼、閉一隻眼」,「通常民營銀行比公股銀行彈性大。」

或是「差額找補」,如實際成交900萬元,實價登錄填1000萬元,建商填寫「折讓單」,載明因交屋瑕疵,或因買方不須建商配備裝潢,開立100萬元的折讓單,該業者說,此類低價高報的方式,在業界行之有年,尤其近兩年買氣急凍,在餘屋量大區如青埔、淡海新市鎮等地,更為明顯,「只要客戶願意買,條件都好談。」

「這些都是偽造文書,」鄭詩韋表示,若惡意不實登錄,除罰金外,登錄者還可能吃上官司,得不償失。

送裝潢指定合作商? 簽約最好看清楚

送裝潢、家電「加值」花招四起,如每坪20萬元的住宅,建商會送約1萬5千元到兩萬元裝潢,等於是再降價近1成,甚至有高雄建商提供遊艇、送旅遊機票。

但羊毛出在羊身上,何世昌指出,若建商已在售價讓利,可能會壓低其他贈品成本,如旗下建案統一發包給裝潢商,每坪兩萬元的裝潢壓到只剩1萬5千元,藉此拿回讓價的差額,或提供提貨券,讓消費者找指定配合的裝潢商設計。

何世昌提醒,這類個案簽約時,通常會另外簽訂一份裝潢契約書,載明工程範圍、建材型號、廠牌等,消費者拿眾多好康的同時,切記每項都要白紙黑字寫清楚。如果消費者買進預售案,建商應允更改格局,也要一併標示增建工程,避免紛爭。

建商供無息貸款? 兩份房貸繳不完

據聯徵中心房貸資料顯示,去年全台貸款買屋的民眾,最大宗為年收入未滿60萬元者,比率達4成,其次為年薪60萬到100萬元之間,占比3成。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,房價下修,越來越多年輕人想買房,但多半卡在自備款不足。

看準這點,不少建商推出一到兩年,甚至長達10年的無息貸款,但何世昌指出,越是自備款不足,越不建議使用,因為交屋之後得開始償還銀行、建商兩份貸款,還款負擔相對大。但若是原本自備款充足者,則可拿建商的無息貸款當頭期款,原有的自備款還可用於其他投資。

史上最淡329檔期,為了清餘屋,建商花招百出,想撿好康的消費者還得睜大眼睛,切莫貪一時便宜,付出更高代價。

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