商周財富網 房地產 外資來了,台灣房地產有望復甦?別傻了!台灣房地產已是沒人收的「世界爛攤」

外資來了,台灣房地產有望復甦?別傻了!台灣房地產已是沒人收的「世界爛攤」

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

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去年年底,行政院院長林全公開宣示,政府將暫緩特定地區及名下擁有一戶以上房屋的房貸成數控管等「打房」措施,但同時也表示不考慮調降房屋的交易及持有成本,加上近來川普批評日、中、德等國放任貨幣貶值,導致美元匯率趨貶,熱錢開始回流亞太地區,已有專家將上述兩因子結合,認為臺灣房地產有機會迎來復甦的曙光。

關於熱錢的問題,我個人持保留看法,因為目前公布的川普財經政策,減稅、擴張基礎建設及國防支出、吸引資金回流美國等,長期而言均將導致美國通膨上升、繼而拉升美元匯率,再加上葉倫若真如最近在國會中的發言,欲提早開啟貨幣政策的升息循環,就等於美國財政及貨幣政策均促美元匯率持續強勢。也因為川普多次以列名匯率操控,威脅對美貿易逆差國家,致使中央銀行過去那隻掌控尾盤的手,在4月美財政部公布貿易夥伴報告前,應該也不會有太大的動作。綜上所述,美元目前的走貶,很有可能只是短暫漲多,以及其他各國放手不干預匯率的短期現象。

再者,以熱錢的角度來看,房地產市場的變現時間太長,絕非適合暫時停駐的標的,更難保這些隨著匯率起伏四處流竄的熱錢,不會隨著美元走強趨勢再度出現後流出台灣,流進來的錢不是重點,能把多少錢留在臺灣才是關鍵,但我真的懷疑,這些熱錢會願意停留在價格已經世界貴的臺灣房地產上嗎?

政府政策對房地產市場的影響力大小,端視該政策有無直接影響房地產的成本,所以像房地合一、地價稅及房屋稅等稅制變革,因為會對房地產交易或持有成本產生直接影響,然而林全院長口中暫停的打房政策,多半是限制特定區域貸款成數及購屋戶數等,對於交易及持有成本的影響有限,各位讀者只要想想,當央行在房市最熱時祭出這些管制措施,真的有成功壓低房價嗎?既然這些打房的措施在推出時就沒什麼效用,又怎麼能期待停止這些政策,能帶給房地產市場怎樣的激勵效果?

105年臺灣房屋移轉棟數再創新低,反映買賣雙方在價格上仍存極大歧見,以目前人口減少、空屋過多、跌價預期心理成形的種種客觀條件來看,賣方往買方價格靠攏的機會較高,這些條件都不是政府一句「我不打房」就能解決,若再加上美元未來可能的長期強勢,全球資金往美國集中的態勢明顯,供給端與其寄望藉由宣傳等方式拉抬買氣衝高銷售量,或繼續期待不同名字的外資成為接棒的救世主,還不如認真思考如何回應消費者想要有感降價的渴望,畢竟對於供給端而言,一日不將手上的房產轉換成財報表上的營收,就必須負擔一日的持有成本,越早願意讓利降價的廠商,將有越高的比例成為不景氣房地產市場中的贏家。

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