商周財富網 房地產 房子都在同區,為什麼每坪成交價卻差到5萬、10萬?3招看穿行情,房價省25%

房子都在同區,為什麼每坪成交價卻差到5萬、10萬?3招看穿行情,房價省25%

撰文者邱愛莉
說起買房子,你的第一個念頭是什麼?與其被恐懼和貪婪淹沒,不如學會看屋和議價技巧,理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法,幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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大家剛開始看屋,一定很容易對行情感到疑惑,尤其是開始查詢實價登錄後,會發現明明都在同一個生活圈,相似的屋齡和樓層,為什麼有成交每坪30萬的,也有成交每坪35萬的?這是因為成交行情,其實是一個價格區間,從來就不是一個固定的價格,只是我們可以從中計算「均價」(建物每坪的平均單價)。就算在同一個生活圈,不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情,所以在分析行情時一定要特別細心才行。

對於剛開始看房子的朋友,我個人認為最好的方式就是直搗黃龍-實際走訪仲介門市,表明你在找這一帶的房子,但對行情還不熟,問他們有沒有地圖,可否跟你說明這附近的區域行情。如果你遇到的仲介夠專業,就會將區域分成許多小區域,再針對不同的小區域分析行情給你聽。

以我熟悉的台北市內湖東湖為例,東湖可以簡單分為以下幾個區域,每一小區的行情都有很大的差異:葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區(成功路五段和康寧路三段路口東北側)、明湖國小、明湖國中一帶(康寧路三段)、東湖路一帶(東湖路上的門牌號碼越小的,表示越靠近康寧路三段,行情越高。如果是巷弄裡的房子,則和巷弄位置與巷弄寬窄有關)、康樂街(康樂街85巷前,較接近東湖國小,行情比較高;康樂街85巷後,較靠近東湖國中,因為離東湖捷運站比較遠,行情略低一些)、五分街、安康路(菜市場街,離東湖捷運站很近,但因為菜市場的環境比較亂,白天早市較為喧囂吵雜,行情則依是否位於市場裡面而異)。

熟悉每個路段的行情有個好處,一樣都是東湖捷運站附近,如果仲介今天通知我有間在東湖路頭的公寓,屋主急售,每坪只要35萬就賣,我一定馬上去看,如看過OK我馬上就用每坪32萬下斡旋,慢慢加到35萬。反之,如果那間公寓是在康樂街頭,我一定會談到30萬、甚至28萬以下才會考慮買,價格馬上差25%。仲介可能告訴我,東湖捷運站附近的平均行情是40萬,這一間只要35萬,很便宜…他說的平均行情40萬可能是對的,可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價,和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔!如果不是對區域行情有全盤的認識,我一定不敢這麼快做決定,也容易被仲介誤導。

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