看屋14口訣：風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益
「愛莉，妳最近什麼時候會再去看房子？我可以跟妳去嗎？」
「愛莉，看房子要看些什麼？我每次去繞一圈不到3分鐘就看完了…到底要看什麼？」
「我看書上說，一間房子至少要看三次。晴天看一次、雨天看一次、白天晚上都要各看一次…真的要看這麼多次嗎？」
這些問題我常常被問到，尤其是前兩個，因為許多人都不知道看房子是要看些什麼。明明是進去同一間房子繞了一圈，怎麼每次我看到的問題，出來之後問他有沒有發現，他都沒印象？
有些專家將看房子的注意事項編成了口訣，我覺得挺好記的：風（通風、風水）、火（瓦斯管線、室溫、消防安全）、水（水管管路、漏水、壁癌）、電（電路管線、家電設備）、光（採光、座向）、天（天花板）、地（地板）、牆（牆面、隔間、格局、動線）、柱（樑柱）、窗（門窗），還有評估未來增值效益的八字訣：地段（交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區…）、環境（景觀、居家安全、鄰居、公設…）、價格（售價、貸款、裝潢費用、仲介費用…）、收益（租金、未來房價增值性）。
什麼！看房子也有路線圖？看房子跟逛遊樂園一樣！
除了熟記這些朗朗上口的口訣外，看房子有許多眉眉角角，如果把看屋的流程整理成一個 「看屋路線圖」，就像到一個景點旅遊一樣，完整的走一次，並問「對的問題」，就萬無一失啦，跟著我一起出發！
重點1：走進房子前，注意路寬或巷弄寬度
消防車進得來嗎？
一般約看都會跟仲介、屋主約在樓下或是巷口，在走進去要看的房子之前，先看一下路或巷弄寬度會不會太窄太小，或是路邊有無停車？一般最小台的消防車寬度至少也要2.1米。畢竟安全是最重要的事，如果巷弄太小，或者路邊有停車，就要特別留意。
有些巷弄的寬度太小，消防車進不來，如有火災意外將無法進行救援。
圖片放大
是不是無尾巷？
如果是巷弄，要留意是不是無尾巷。一般巷子如果走到底沒有路了，就是無尾巷，也就是俗稱的「死巷」。如果巷子很長，看不到巷子的盡頭，那沒有關係，如果一看就看到巷子的盡頭，通常對風水有忌諱的人會在意，覺得是種「無路可走」的象徵，對健康、財運會有影響。就算你不在意，下一個買你房子的人也可能在意！
無尾巷在許多長輩眼中為風水瑕疵，即使你不介意，下一個買你房子的人也可能會在意！
圖片放大
重點2：走進房子後，每個房間先走一圈
第一印象很重要
進房子後先感覺一下這個房子的氣場，也就是對這間房子的直覺和第一印象。如果感覺不好，可能通風、採光條件不佳，或是之前住在這個空間的人能量不太好。雖然看房子有許多技巧，不過第一印象非常重要，不要忽略你的第一印象。
走進房子，先到每個房間走一圈，感受一下這間房子的氣場，如果感覺不好，可能通風、採光條件不佳，或是之前住在這個空間的人能量不太好。
圖片放大
對照格局圖
用心的仲介在帶看時應該會準備一份新的格局圖給你參考，如果他沒有準備，可以參考仲介在網路上刊登的格局圖（可以事先列印出來帶著），看屋時可以對照手上的格局圖，看開門和開窗的位置是否正確？每個房間的大小比例是否無誤？格局是否方正？陽台或露台有沒有外推？有沒有加蓋？坪數多少？（陽台外推或加蓋可以增加室內使用空間，但也可能被報拆，要求回復原狀）
看屋時可以對照手上的格局圖，看開門和開窗的位置是否正確？每個房間的大小比例是否無誤？格局是否方正？陽台或露台有沒有外推？有沒有加蓋等？
圖片放大
客廳、浴廁和每間房間的通風、採光
對照好手上的格局圖，接下來要來感受一下每個空間的通風和採光。台灣人喜歡「明堂暗室」，也就是客廳很明亮，最好有大面採光，至於房間則不一定要有大窗戶。不過，最好每一間房間還是要有對外窗，保持良好的通風、採光。如果連浴廁都有對外開窗就更好了，可以減少潮濕的情形。
除了客廳外，最好每一間房間都有對外窗，保持良好的通風、採光。如果連浴廁都有對外開窗就更好了。
圖片放大
房間動線
實際從客廳、餐廳、浴廁走到每個房間看看動線好不好？從廚房走到餐廳的動線是否流暢？從洗衣機的水管預留處走到晾衣服的地方是否方便？因為住起來是否方便舒適，居家動線佔了很大一部分因素，如果動線設計不良，未來變更格局還要大興土木，費用可就不小了。
座向
房子的座向影響居住的舒適性，朝西的房子會有西曬的問題，夏天室內溫度會比一般高許多，比較燥熱。朝北的房子就得考慮冬天會不會太冷。如果能坐北朝南，那就更好。除了詢問仲介、屋主房子的座向外，也可以使用手機裡的電子羅盤來檢查。
Q&A：朝西和朝北的房子是不是真的一定不好？
其實，房子座向雖然會影響光線和風進來的方向，但還是要考慮棟距以及區域的氣候條件。一樣是朝北的房子，一間距離鄰房只有10米，一間則是面對空曠的空地，冬天颳起北風，哪一個會比較冷？
此外，有些區域比較潮濕，如果房子座向朝東或朝西，就算有東曬或西曬的情形也沒什麼不好，雖然室內溫度可能會高些，但相對乾爽，牆壁也比較不會含水氣。而有些區域冬天本來就比較濕冷，如果房子坐向還朝北，颳起風來可就更冷！
室內風水格局
中國人重視風水，最常見的三個室內風水瑕疵就是「開門見灶」、「開門見廁」和「廁所居中」。
「開門見灶」是大門一打開第一眼就看到廚房。古人說：「開門見灶，錢財多耗」。即入門見到灶，火氣沖人，使財氣無法進入。如果原來的格局不能改變，那可以考慮一下是不是加個屏風或小簾子，或是像許多小坪數的設計師一樣，做一個較高的吧檯桌將爐灶遮住，這樣就不會一進門就看到爐灶。同樣的道理，就算你不在意，下一個買你房子的人也可能會在意！
「開門見灶」是風水上的大禁忌，如果原屋的格局不能改變，可以考慮加個屏風、小簾子，或做一個較高的吧檯桌將爐灶遮住。
圖片放大
「開門見廁」是大門一打開就看到廁所，「廁所居中」則是指廁所在房子的中心，風水學認為，臭氣濕氣都集中在這裡，財氣從中間洩掉，有大漏財的風險。雖然廁所的管道間要移比較不容易，但仍有破解的方法（例如：「開門見廁」可以考慮以門簾或屏風遮擋，或將廁所門做隱藏門），如果你看的房子有以上兩種風水瑕疵，可以好好殺價一下。
Q&A：如果我現在住的房子有「開房見廁」的問題怎麼辦？
其實，大部分的風水瑕疵都有方法可以破解。可以放一個屏風遮擋當然最好，如果真的不行，還有一個妙招是風水老師教我的：在廁所的門上裝一個門簾（長度過半），平時如廁完就把馬桶蓋蓋上。再用一張約50元硬幣大小的紅色紙，上面寫著「焱」，貼在家裡的大門上（對著廁所的那一面）。因為廁所代表濕氣、穢氣，而「焱」代表太陽，將太陽對著廁所就能消除廁所的濕氣、穢氣，是不是很簡單？
重點3：走到每個窗戶邊觀看細節
窗戶檢查
走到每個窗戶，仔細看一下是加厚的隔音窗、氣密窗還是一般的窗戶？關起來之後有無縫隙？好關嗎？
一般來說，氣密窗沒有隔音的效果，因為窗的架構細，不足以承載厚重的隔音玻璃，但是可以防風防雨。隔音窗則包含氣密、隔熱與隔音。一個好的隔音窗的外框與內框十分密和，使用的玻璃種類和厚度也很足夠。看屋的時候可以問仲介或屋主該物件提供的是隔音窗、氣密窗還是一般的窗戶，然後把所有的窗戶關起來，看看隔音性如何。因為重新訂做窗戶的費用不低，加上有些社區的管委會規定住戶的窗戶必須統一找特定的廠商施作（以維持同樣的外觀），所以在看屋時要多加留意。
棟距夠不夠
就算房子有四面採光，倘若每一面都被鄰房擋住，這樣的採光和通風也會大打折扣。所以，看屋時記得從窗戶往外看一下與隔壁棟的距離，如果棟距太近，甚至還看得到隔壁鄰居在做什麼，就真的太近！
室外風水有沒有瑕疵
走到窗戶邊，看每一個窗戶有沒有對到路沖、反弓煞、天斬煞、壁刀煞。
1.路沖：房屋大門直接面對巷子或馬路即為「路沖」。有些人對於社區車道上的房子也認為有路沖的疑慮，尤其是車道正上方2樓的房子。一般車道上2樓的房子大多為整個社區中價格最低的，如果個人真的不忌諱，在議價時也要記得談低一點！
2.反弓煞：前面有天橋、高架橋、捷運、街道或水溝成反弓形，而彎角直沖大門或窗口即為「反弓煞」。相反地，如果前面有水溝成弓形，順著大門的方向蜿蜒，像把房子懷抱起來一樣，以風水來看有匯集福氣的象徵，反而是好風水！
3.天斬煞：房屋面對兩幢高樓大廈之間的一條狹窄空隙即為「天斬煞」。
4.壁刀煞：房屋大門或窗口直接面對其他人房屋的壁面邊角即為「壁刀煞」。
重點4：室內屋況仔細檢查
廚房、浴室仔細看
1.檢查水流：走到浴室和廚房，開一下水龍頭，順口提問：「是自來水吧？」看水流是否乾淨，流量大不大。可以拿幾張衛生紙丟進廁所的馬桶試著沖水看看，也可以把蓮蓬頭、水龍頭的水同時打開，再同時沖馬桶，看水流會不會因此變小，是否有水壓不足的問題。
2.檢查滲漏水：用手摸一下浴室和廚房的牆壁，看天花板有沒有滲水、漏水或壁癌。
浴室和廚房的牆壁、天花板最容易有滲水、漏水、壁癌等問題，不可不慎！
圖片放大
3.其它配備：看浴室和廚房是否乾淨，配備是否適合你的需求。
檢查浴室和廚房是否乾淨，配備是否適合你的需求。
圖片放大
天、地、牆
1.天花板會不會太低？
一般的樓層高度大多為3米，扣掉樓地板的厚度約15公分後，淨高只剩下2.85米左右，如果屋主的天花板做的太低，就會有壓迫感。
有些房子雖然有挑高，但屋主為了增加使用面積，可能會做夾層。當夾層的面積過大或是高度沒規劃好，也容易給人不舒服的壓迫感。看屋的時候，除了考量自己的身高外，也要從家裡身高最高者的角度來體驗，若過了十幾分鐘感覺還好，不妨在室內多待一會兒，看會不會有壓迫感。
2.地板有沒有平整？
除了善用小彈珠外，如果身邊有裝水的保特瓶，也可以把它放在地上看會不會滾走，來測試地板有沒有傾斜。另外，也要注意地板接縫是否平整，磁磚或木地板有沒有翹起來或熱脹冷縮的現象。
3.檢查牆壁、樑柱
用手指的關節敲一下，檢查每面牆的材質是磚牆、輕隔間（C型鋼兩邊加隔音棉再鋪矽酸鈣板）、木板還是鐵皮？是實心還是空心？並看一下牆面、樑柱有沒有壁癌？龜裂？
仔細檢查每面牆的材質，用手敲敲看，並仔細看牆面、樑柱有沒有壁癌、龜裂現象。
圖片放大
電源
1.插座數量與位置：仔細檢查每個房間插座數量和位置是否合用。不過，插座相對是小事，如果真的不夠用，裝修時請水電師傅再拉線即可。
2.總電源開關：最後要走之前，請仲介、屋主給你看一下總電源開關的地方，看電線是否整齊？有無外露？
電線管路是居家安全最重要的一環之一，從總電源開關的線路是否整齊、有無外露可以看出端倪。
圖片放大
重點5：別忽略公共空間和頂樓
頂樓
不管是電梯大樓或公寓，看完之後一定要到頂樓看有無加蓋。如果你買的不是頂樓，最好找沒有加蓋的，空間比較好使用（要曬棉被等比較方便）。如果有加蓋，一定要找沒有蓋滿的，還留有露台或平台空間，且樓梯間沒有另外安裝鐵門的，以免火災發生時無法跑到頂樓等待救援。
頂樓最好沒有加蓋，空間比較好使用。如果有加蓋，一定要找沒有蓋滿的且樓梯間沒有安裝鐵門的。
圖片放大
樓梯間
看一下樓梯間有沒有堆東西？從梯間是否乾淨也可以看出鄰居的素質。
公設使用情況
如果有公設，一定要親自看公共設施的使用狀況，看是否有人管理？詢問是否有管委會？管委會運作情形如何？並確認一下每個月的管理費。
如果有公設，一定要親自看公共設施的使用和維護狀況。
圖片放大
重點6：如果你看的是頂樓
要注意防水和隔熱
如果你看的是頂樓，一定要問樓頂有沒有做好防水和隔熱工程。常見的防水方式為塗防水漆，隔熱常見的做法則有搭建鐵皮屋頂、用PS隔熱板做屋頂隔熱、使用遮光網，或塗隔熱塗料。如果防水和隔熱是用塗料的話，要問是幾年前做的，塗了幾層？一般來說，塗越多層效果越好。
防水和隔熱工程影響頂樓甚鉅，如果你買的是頂樓，一定要確認是否有施作防水和隔熱。
圖片放大
重點7：如果有帶車位
車位大小
如果房子有帶車位，一定要親自去看一下車位，確認可否停得下休旅車。如果是機械車位，雖然第一次看屋可能不會實際操作停車，但如果房子真的有喜歡，已考慮要買，一定要實際停一次，看看好不好操作！
機械車位的保養和是否好操作很重要，如果房子真的有喜歡，已考慮要買，一定要實際停一次，看看好不好操作！
圖片放大
有沒有獨立權狀
車位分三種：「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。
「法定停車位」的停車位坪數通常含在建物公設坪數裡，不得外售給非大樓或社區的所有權人，甚至還有區分為：有所有權還是只有使用權。大部分的車位都有編號，每一戶要使用哪一格都是固定的，但也有少數社區的車位需要每半年輪流或抽籤分配位置。至於「自行增設停車位」及「獎勵增設停車位」，只要有獨立權狀就可以單獨買賣。所以看房子時需確認一下車位是否有獨立權狀？還是含在公設中？是有產權還是只有使用權？需不需要輪流或抽籤？
其它
觀察住戶車輛數量與品牌，藉以觀察社區住戶的入住率與經濟能力。
重點8：走出房子，看看環境
交通與生活機能
如果你對附近的生活環境不熟，看完房子後可以請仲介或屋主帶你繞一下周圍的環境。搭大眾交通運輸通勤的人需特別留意走到車站要多久？途中的路燈照明設備是否完善？是否有商家？出入馬路是否方便？生活機能是否方便？
如果你看的是公寓
可以問一下附近哪裡能租車位（就算你現在不開車，未來可能會需要）車位每個月租金大約多少錢？好租嗎？室內還是室外？
重點9：看完房子不將資料建檔、歸檔？房子都白看了！
看完房子後，記得將物件的所有資料和仲介或屋主的名片訂在一起，並標明看屋日期。所有看屋時問到或觀察到的資訊，包含你在看屋前已經用電話問到的資訊（尤其是正確的坪數拆分，和建物每坪的實際開價）一定要全部記下來。
有人說看過100間房子之後才能開始買房，相信我，如果你看過100間卻沒有用心看對地方，你只是很熟練「看屋」這個過程而已，是不會累積心得的。相反地，如果你每間房子都仔細看，問對問題，並且將它們紀錄下來，一件一件建檔、歸檔，你看完30間時已經有一定的實力，便可以開始練習出價。
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。