房地產

久沒見面的小方最近買了房,逢人便喜孜孜地說著自己碰到了好房仲,省下了不少錢。正所謂,省錢的方法誰不想知道?於是,趁著大家聚會,我便悄悄拉著小方細問,他碰到的那位房仲到底做了什麼,又替小方省下多少錢,值得他這樣難掩喜色?

只見小方開心的說「其實呀,全部算下來,大概只有省下10萬左右,重點是他替我解決了一個不小的麻煩......」大概前後花了一杯咖啡的時間,我才搞清楚,是怎麼一回事,小方的事講簡單也不難,就是「借屋裝修」。

什麼叫做「借屋裝修」呢?一般來說,房子簽約完成後,要等到交屋後,新屋主擁有房子的所有權,這時才能開始動房子,裝潢整修什麼的。但一定要等到交屋後才能動工嗎?其實只要舊屋主同意,便可以在房子過戶之前,提前開始進行裝潢作業。

一來,省了時間;
二來,省了在外面多租房子,等裝潢完畢的錢;
三來,省了交屋後開始正式付房貸利息的錢。

拿小方的例子來說,他4月買的房子,預計6月中交屋,裝潢時間抓一個月半,原本可能要到8月才能入住新房。因為房東同意他5月開始借屋裝修,這樣,小方原本到年中截止的租屋契約,就不用跟房東拜託,多延租那兩個月,先省下兩個月的房租費5萬元。另外,因為用了寬限期,每個月要繳2萬多的利息,這樣提前作業,兩個月又省下了還沒入住、裝潢時間就要繳給銀行的利息錢近5萬元。

你說這是特例吧!哪有那麼好的屋主,錢沒到手就讓你先動他的房子?其實,還真的是有的。因為,現在是買方市場,所以屋主為了成交,對於不損自己利益的要求,或多或少也願意多點退讓。但前提是,你知不知道這項要求的權利,以及仲介願不願意幫你提出來跟屋主談。畢竟站在房仲的立場,買方多加一個條件,就是多增加一個成交門檻,他們當然會遊說買方,不要多押任何條件。

實務上,「借屋裝修」,最愛利用的就屬投資客,因為他們知道可以要求,再者跟房仲都熟了,也能判斷局勢,知道何時可以「堅持」要求,不容易被隨便呼嚨過去。正所謂會吵的孩子有糖吃,有提有希望,這樣的作法,對投資客的幫助是:

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1.可以早點拿出來賣,縮短獲利時間。

2.如果物件便宜市價很多,夠早拿出來賣,實價登錄還沒上,買方就不容易拿買價來砍賣價(嫌投資客賺太多)。

3.裝潢敲敲打打,房子藏在隔板裡的瑕疵或問題就很容易看得見,這時候因為屋主還沒拿到錢,所以對於解決問題就很積極,不怕找不到人。

那麼你可能想問了,除了「借屋裝修」,還有什麼是可以提出來的權利呢?這裡介紹給大家一個相對實用的,叫做「貸款成數不到,無條件解約」。

一般來說,買賣成交簽約之後,借不借得到錢,那是你家的事。可是身處房價超高的天龍國,一個薪資微薄的上班族,難免還是會擔心自備款準備得不夠多,如果買房後,銀行肯給的貸款成數不夠漂亮,自己貸不到那麼多錢怎麼辦?

這時候,「貸款成數不到,無條件解約」就會幫上你的忙了!舉例來說,如果我當初簽約,押的買房條件是「貸款成數不到八成,無條件解約」,那麼如果後來銀行只肯給我貸7成,我決定不買,我就可以不付違約金,要求屋主無條件解約。

像這樣的成交但書,其實零零總總有很多變化形式,而且,不只是針對屋主,就連針對買方也是。歸納重點就是,條件不違反法律,且三方同意(買賣雙方及仲介)。

不過話說回來,要如何能讓對方同意呢?這時候,就回歸千古不變的道理:誰佔優勢,誰拿翹,看你是想買多一點,還是屋主想賣多一點。像前面所述,現在偏向買方市場,所以有許多屋主為了賣房,就會在條件上比較軟。

結論:有提有希望,如果沒有優勢,就試試動之以情、哀兵政策。如果你無法判斷,哪個物件可以「堅持」,那麼最好的方法就是,對你的房仲好一點吧!經營交情,有了「你是個好咖」的共同利益同陣線感,自然會把你當「自己人」,也自然願意在談判條件上,為你多想一點。

作者簡介_傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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