早前看見日本房產投資達人上一個電視節目，在節目上一面倒唱好日本房產投資。當時他提出了好幾個因素，全都是有利日本房市的。認為只要做足功課，懂得選擇好地段，差不多必賺，看完節目都好想投資日本房產，哈哈。

在該節目中所提到的利多因素包括日圓匯率走低，會令資產升值。日本衰了24年，經濟循環理論，將會衰極而盛（我不太明白）。安倍經濟學，刺激日本經濟。日本人文化好，交租準時。日本房子便宜，租金回報高。加上賭場、奧運等，預期日本房地產投資將有極好前景。

近日看見《視點31》一段有關日本房市的影片，十分欣賞它的手法，雖然訪問本身有投資日本房市的人，每一位對日本房產投資都相當正面，但它卻在節目中加插了不少負面因素，而且基於數據事實，作了一個很好的平衡。

日圓匯價

常言道印銀紙使貨幣貶值，資產價格就會上升。節目拿一個個案作研究，一間房子於2014年年中買入，至2015年年初，原本值150萬港元的房子，計及匯價，最後還要虧20萬港元。這個「印銀紙論」是否成立？值得深思。

地價

日本人有個說法，房子只有70年壽命，過了70年後，建築部分就不值錢，賣也賣不出去。節目中的地產仲介對這說法並無否認，但他以另一個說法作回應，認為以今天這回報率，70年所收的租金都早已回本了，房子是否還值錢又有何關係呢？

也有人說，建築部分值錢不值錢也不要緊，因為日本房地產買賣，買入的地是永久業權的，地價一直在升值就可以了。不過，日本自90年代經濟泡沫爆破以來，地價都沒有升值，今天只有高峰時兩成。

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近三年，日本的地價疑似有所上升，但專家指這與外國人炒房現象有關。始終全球量化寛鬆，全球資金氾濫，跑到日本房地產市場追落後，造成地價有起色現象很合理。

成本費用

日本房地產業有很多費用，由於外國人不可以在日本開銀行戶，所以外國人投資日本房子一定要經過仲介。除此之外，不少費用在香港聽都沒有聽過，例如都市計劃稅、固定資產稅等。還有，投資後五年內把房子賣出，還要付30%的資產增值稅，成本不輕。

銀行態度

日本人有個說法，新屋一賣出，價值立即下跌兩成。原因是銀行會於新屋賣出後，立即把估值調低兩成。這與在香港買新車的情況差不多，新車落地，車價立即跌三成。

空置率

日本房子的空置率相當之高，即使是東京，三年前（指2012年）的空置率大約為8%，去年（指2014年）已經達雙位數字了。日本其他地區的空置率都是雙位數字，而且不斷在增加。

由於日本人喜歡住新房，每年都有90萬間新屋推出市場，今天空置單位大約有820萬個，專家推算，20年後日本房屋的空置率將達40%，即大約每兩個單位有一個空置。

{DS}

相信以上的數字只是簡單乘數，應該還未計及日本人口的預測。2007年日本有1億2千多萬，往後每年人口減少百多萬人，預計30年後將會只有大約8千多萬人，到時空置率將會更高。

我認為這一點最為致命，香港房產業之所以長升長有，主因是供求問題，如果日本房產業長遠是供過於求，空置率高，要升值都相對難。當然，看見空置率在高水平，合理的政府都不會再建房屋推新房，到時如何，不太清楚。

日本人買房心態

在日本，沒有人想買房子，因為日本人都看見這二十年來，租金不停下跌，價格又不停下跌。加上這一代日本人看見上一代人的泡沫爆破，可能家中的父親由當年滿手住宅房產店舖，一夜之間變成負債累累，大家都不再相信房地產。再加上這一代人對經濟與工作收入沒有信心，寧願租屋住。

如果日本人不買房，就算買到喜歡新房，二手市場不可能活躍，這也是與香港房市的情況很不同。

後記

經常提醒，做一個投資之前，最好了解風險所在。一個好的投資推薦，好的要說，壞的也要說，讓大家平衡過後作分析才作投資決定。對某投資項目，於公開平台上一面倒唱好，未必對大家最有益。

（編按：國內不少人前進日本買房，知名人士如利菁和吳淡如。吳淡如早在2010年花833萬台幣在東京神樂坂買下16坪套房、385萬元在新宿買7.5坪套房。後來甚至進軍店面，但也提醒大家沒有閒錢，別貿然投資日本房地產。） 

本文獲「取之有道」授權轉載，原文：推日本樓時可以中肯一點

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