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淡江大學教書的日子

靠著朋友的引薦，有機會到擁有最美夕陽的淡江大學兼課，每次下了課，坐在面向夕陽的樓梯口，吃著巷口內店家買來的滷味，說真格的，如果讓我轉任大學，淡江大學絕對是首選。

當時正值房地產熱絡期間，看著眼前的學生，突然覺得買間學生出租套房，應該是不錯的投資標的。經過一番打探，除了3,000元至5,000元一般價格外，還有高檔套房，每個月租金7,000元以上，相對地還有一個便宜等級，價位在2,000元左右。

為什麼有這麼便宜的套房呢，簡單來說，有些較為窮困的學生會集體租下整層的公寓，如果10,000元的租金由5個人分擔，每個人只要2,000元。

筆者到最後還是放棄投資學生套房，原因在於附近愈蓋愈多，學生卻因為少子化，未來將是愈來愈少；供需失衡，租金收益只會愈來愈差。實地在學校附近走一遭，會發現到了學期中，還有很多出租的廣告，顯而易見地純粹以學生為客群的當地出租套房市場，搭配上為了賺錢拼命蓋房子的浪潮，卻忘記少子化的問題，投資下去只會悽慘收場。

從出生人數觀察大學招生困境

如上圖，以各年度的出生人口來看，即可抓住未來大學新生的趨勢。

民國（下同）105年入學的是87年小老虎年出生的學生，所以人數比較少，今（106）年與明（107）年入學的學生將會增加，尤其是107年是龍年出生（89年）要成為大學新鮮人，人數呈現反彈暴增。

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但即使因為生肖因素導致出生人口增加，還是短期現象，整體趨勢還是向下，目前則是維持在20萬左右的出生人口。對於大一新生入學人數降低的問題，應該是從108年開始，一直到112年，屬於「快速崩跌期」 （90年至94年出生人口降至20萬人），而這也將影響學校附近的學生套房市場。

新北市低度用電比例

根據內政部營建署於106年8月25日發布的「105年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」研究成果，顯示全國低度使用（用電）住宅宅數為86萬2,965宅，其中以新北市最多，也意味著新北市的空屋率較高[1]。

所謂「低度用電」就是如果用電量低於一定度數，可以推定可能沒有實際使用，也就是空屋的概念。攤開105年度新北市各區的低度用電比例，最高是萬里區，接著依序是三芝區、石門區、烏來區、坪林區，淡水排名第13名。

經檢視排名淡水前面的區域，多為偏遠鄉鎮，有可能因為外移人口嚴重、老人較為省電，或者是當地居民比較早睡等因素，比較沒有大量興建住宅的情況，所以應該排除之…...

[1] 低度使用住宅比例持平，新北市空屋最多。

為了更精準了解空屋情形，進一步排除偏鄉後又是哪一行政區空屋比例最高呢？全文詳見「連租都沒人要？分析新北市「低度用電」看淡水空屋潮！」

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