租屋指數創新高

根據新聞報導，2017年7月全台消費者物價房租類指數來到了104.74，已經出現連續31個月上揚，並且創下了歷史新高。剛出社會的新鮮人，若是月薪25000元，花在租屋上的支出，很可能佔總收入的50%以上。為什麼租金居高不下甚至頻創新高呢？答案可以用最基本的經濟學原理「供需理論」來說明，也就是需求多於供給，所以市場的均衡價格就向上提升。

租屋要用搶的

目前的租屋市場到底有多搶手，我就以前兩天來我家做客的學妹做為例子吧！我的這位學妹，其實並不是剛剛出社會的新鮮人，之前跟老公一起住在娘家。原本一家4口相安無事，不過後來2個小Baby出生之後，小朋友的「活潑」已經影響到了老人家的生活起居，因此被迫搬出去。原以為只是單純想在娘家附近租個房子，誰知道該區的房租動輒3、4萬，「與其要付這麼多的房租，乾脆跟爸媽商量借一下頭期款，咬牙買下來算了！」我學妹這樣說。不過她老公因為看了很多房地產會下跌的新聞，因此堅持還是要先用租的，不買。

於是乎我那位學妹就展開了為期快要三個月的「搶屋計畫」。據她的描述，她除了委託房仲之外，幾乎是除了睡覺時間之外，都守在電腦前面，看最新的房屋出租訊息，可是往往好的案件一出來，不到半天就被別人搶走了。還有一次她預約要看一間房子，房東說好要讓她第一個看屋，結果當她到達現場，已經看到有人從樓上下來，房東跟她說「抱歉，對方加價2000元，我租給他了」。最後，我學妹終於在內湖的偏遠地區，租到一間很老很老的公寓，價格也沒有便宜到哪裡去。她感嘆：「真的租不如買呀！」

價格修正有2種

為什麼大家一窩蜂的要去租屋呢？大多數人「以為」是因為房子太貴買不起。我倒認為應該換個角度去解讀，我認為是某些特定區域的需求特別高，才會讓買不起的人，就算要租也要住在那一區。這其實也是間接說明了買房地區的重要性。如果未來原本自住的房屋要脫手，或是要出租，一定也是回歸到基本區域考量，只要是區域好，就不用擔心需求，剩下的就只是價格的問題。

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很多人會問我，房價為什麼不會跌？這個跟股票市場一樣，股價的回檔分成兩種，第一種是主力出貨完之後的下跌，這種叫做走空；第二種是因為買盤跟不上所導致的下跌，這一種叫做修正。前者跌幅大，很可能直接跌回該波段上漲的起漲點，後者跌幅小，可能只修正前波上漲的10%～20%，修正完之後還會再上。而我認為國內房地產市場屬於後者，也就是修正完成之後，還會再上。請參考附圖二。

我的邏輯很簡單，因為土地沒有跌價。土地是所有房屋建築時的根本，在土地沒有跌價之下，建商成本沒有降，在固定的毛利率之下，當然建商也不可能有大幅度的降價，如果有超出市場行情的降價，很可能是廠商在其他地方降低了成本，如果是用次級建材就算了，偷工減料就糟了。所以，我認為太便宜的房子要小心。而合理的開價，大家可以去打聽該區域土地行情一坪多少，建材成本一坪多少，建商毛利大概多少，管銷費用大概多少，幾個項目加起來，大概就可以估算出一個概略數字，投資朋友可以多多比較。

股價低於淨值的營建成長股

建商不是笨蛋，建商也知道現在買氣觀望，但是需求仍在。因此建商延後推案，可是越是如此，供需情況就越容易掌控，市場也就更不容易崩壞。所以我認為明後年建商的獲利都還是不錯的。不少建商現在有獲利且股價低於淨值，不買房想買股的朋友可以參考附表。

如果你仍然認為房價太貴、一般人買不起，房價只會跌不會漲，那不妨看看股王大立光吧！它在1000元的時候你我都認為買不起了，現在呢？

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