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圖片來源:dreamstime

8月20日晚上到「商周財富網」臉書開直播,談如何買第一間房子。製作單位事先把很多網友的提問寄給我參考,幾乎都是不同意我的觀點,甚至有些非常嗆辣。以下這三個網友(或許是同一人)都懷疑我在膨風,因此藉此做完整說明,並點出其中迷思。

留言一:「精於計算代表年輕一輩不笨,另外我幫阿伯你算了一下,假設你30歲買房,算你很努力存了200萬,你還是要貸款800萬,還款期限30年,利息6%本息攤還,每個月要繳近48000,等於一年要繳57萬多。你一年賺30萬,哪來57萬可以繳,就算有個好太太跟你收入相同,一起繳房貸,每年收入不過60萬,繳57萬房貸,一年剩3萬吃飯交通還可以養小孩並供養父母?現在連唬爛都不用打草稿了喔?」

首先要澄清的是,當年房貸根本不可能貸到八成,一般來說都是五成左右,所以每年還房貸不必如留言所算那麼多。只能貸五成,我的自備款從哪來?1988到1990年之間,股市從2000多點漲到12000多點,任誰都可以賺三四倍,加上在證券公司工作,一年領幾十個月薪水是稀鬆平常的事,所以才能籌到超過五成的自備款。如今當然不可能再有如此輕鬆累積財富的時光,但至少現在自備款無須這麼多了。

我30歲開始繳房貸的時期,股市成交量低迷,只有底薪可領,一年所得真的只略高於30萬元。我和太太為了還房貸,只好下班兼差接案子,每月大約可增加近3萬元。除此之外,我也請調承銷部門,這份工作在證券公司屬相對高薪,然後努力打拼,不只加薪,也被同業挖角,年薪終於破了百萬。

最後,我在還款初期選擇只還利息,不還本金,等收入漸增後,才開始本利一起還,讓自己在收入不多時還能應付得來。

留言二:「一年賺30萬可以繳得起1000萬房的貸款?還6%利率?你當讀者都是等著被餵養資訊的傻子?還好現在年輕人聰明!」

現在年輕人取得的資訊比我們當年多很多,大家也都精於計算與評估一件事情的優缺點與利弊得失,最常見的結論就是「要不吃不喝十幾年,才能買一間房子。」這裡有兩個盲點,一是為什麼只用當時的薪水來計算「房價所得比」,難道你永遠不會加薪?只要認真工作,所得增加是天經地義的事,這樣就能縮短還款年限。

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二是這個總價在當年可以買40坪台北市蛋黃區的房子,但現在還是可以買到蛋白區啊!當然坪數不可能一樣大,但小家庭依然夠住啊!別忘了現在可以貸八成,利率又比當年低那麼多,因此建議大家要用「不滿意但可以接受」的正面態度來正視現實的問題。中國老祖宗說「傻人有傻福」,年紀漸長,就越能體會這句話的深意。

留言三:「真不負責任的文章,付了兩成房價然後呢?每個月還要付房貸吧?光每年付的利息到付完時,利息都可能還足夠買半棟房子了,那還不如用租的,等到保險和投資回收到位後,再一次買不是更好,中間好多年也可能省下數百萬也說不定。」

其中兩句「等到保險和投資回收到位後,再一次買不是更好」其實最危險。除非你6年內能賺到買房的錢,我就支持你的論點,而且請你屆時一定要去買房。因為台股從1986年站上1000點之後,總共有5次大崩盤,包括1988年郭婉容證所稅事件、1990年股市泡沫狂瀉近10000點、2000年網路泡沫、2003年SARS、2008年金融海嘯,換句話說,30年內平均每6年來一次。

能在股市多頭行情中急流勇退的人,才是真正的贏家。不要相信複利效果,尤其不要相信10年以上的結果,因為這期間碰上大崩盤的機率是非常高的。10年以上的複利效果,是「數學模型」,不是「真實人生」。

留言最後一句「中間好多年也可能省下數百萬也說不定。」就是認為房價長期將走空,因為台灣現在有非常嚴重的「少子化」危機。既然人口越來越少,房子的需求自然降低,價格當然會下跌。我很難反駁這個經濟學的基本原理。就算你在辯論上贏了我,但萬一未來房價並未因此下跌,你就得為這個錯誤的判斷,付出慘痛的代價。這是「真實人生」,不是「辯論比賽」。

作者簡介_施昇輝

四年級後段班,畢業自台大商學系。退伍後,曾在《天下雜誌》和《商業周刊》擔任行銷企劃,然後在29歲進入證券業,負責協助企業申請股票上市。44歲,決定離開職場,作個全職的股票投資人,並靠著一檔股票養活一家七口。53歲,將投資心得,寫成《只買一支股,勝過18%》一書,成為作家。4年內總共出了8本書,內容涵蓋「投資」、「電影」、「退休」、「旅遊」和「勵志」等多重面向。最新的著作是2017年2月出版的《只買4支股,年賺18%》。另在SOSreader網站也有開專欄「小資幸福講堂」,內容完全聚焦在小資理財,歡迎大家訂閱。半年只要90元!一年只要180元!詳情請見小資幸福講堂 | SOSreader

 

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