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年輕人 返鄉
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反對以租代買之主張

市場上有認為,年輕世代的購屋能力變差,將使得以租代買變成主流,對於此一議題,吉家網不動產董事長李同榮先生於6月18日接受媒體採訪,持反對之見解,其論點有五[1]

1.未來十年,勞動人口仍處高峰,購屋需求仍強

內政部表示,25至60歲擁有較強勞動力與購屋能力的人口,在未來10年仍然處於高峰階段,2026年後才會明顯下滑,這也是房市反轉向下已過3年,房價跌幅不深的基本道理。

2.單戶家庭成長速度快,購屋租屋需求殷切

都會單人家戶數迅速成長,不但推高住屋需求,且成為潛在購屋買盤與租屋需求族群,促使都會租金年年高漲,也間接鼓勵更多人投資小坪數住宅。

3.只租不售社會住宅,8年內仍緩不濟急

政府推動社會住宅速度不如預期,8年內量體規模尚不足以立即刺激都會租金下滑。

4.空屋移轉到租賃市場,反而造成小坪數租金上漲

5. 都會房價小跌,租屋卻高漲,以租代買怎划算?

近四年台北都會房價跌幅約18%,低總價跌幅約14%,但同時低價位租金卻上漲近15%,若都暫時以租代買,4年下來就多付了約房價10%的租金一去不回。

勞動人口處於高峰?

一看到這點,筆者就深感納悶,文中第一個論點的數據資料與自己印象中看到的資料不太一樣。首先勞動人口是15至64歲之間的「青壯年人口」,李董事長引用內政部的論述「25至60歲擁有較強勞動力與購屋能力的人口,在未來10年仍然處於高峰階段」,因為沒有引註,所以也無法查證資料來源。

筆者只好自行連上國發會的網站,找到「105版人口推估報告」[2]與相關EXCEL數據資料,繪製105年至150年間15至64歲之間的「青壯年人口」的數據變化(中推估):

106年度,15至64歲共有1722萬人,未來10年逐年下滑,115年來到1582萬人,大約少了140萬人,不知道為何李董事長會有「在未來10年仍然處於高峰階段,2026年後才會明顯下滑」的論點?或許李董事長講的是15至64歲人口總數的「下滑率」,筆者再次把相關數據計算了一下:

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從15至64歲人口總數的下滑率來看,106年至114年下滑率成長曲線就很陡了,115年(2026年)一直到129年,下滑率都差不多,還是無法把數據對上。或許真的是15至60歲真的有不同的表現,為了謹慎起見,還是參考國發會的中推估數據,繪製了15至60歲人口總數與下滑率之圖表如下:

圖二

從上圖可知,還是比對不出李董事長所提出的論點;換言之,勞動人口明顯下滑,怎麼會有勞動人口並未降低,所以房價跌幅不深的推論;假設勞動人口與房價兩者有重要的因果關係,未來勞動人口減少,反而應該要想想看是否會導致房價下跌的結果[3]

有關於購屋人口與房價變化因素,筆者通常是以27至41歲首次購屋年齡為分析的依據,可參考拙著「『想購屋?再忍一下!』2016房地產回顧與展望![4],有繪製一張27至41歲首次購屋年齡的粗估圖:

圖三

由本圖可以發現27至41歲的初次購屋人口,自106年的551萬逐年快速下降,115年降為472萬人,少了大約80萬人,130年更降低到320萬以下。目前房價雖然跌幅不明顯,還在做頭階段,但是交易量已經明顯清淡,量先價行,價格下跌也是高度可能的情況有關於交易量的部分,可參考拙著「2017第一季不動產移轉量出爐,六都中誰跌的速度最快?」。

從數據檢視勞動人口的結果與李董事長論述不太相同,若從其他論點看「以租代買」到底可不可行呢?本文獲「大數聚」授權轉載,全文詳見「李同榮5論點打槍「以租代買」,數據檢視到底租屋好還是買屋好?

作者簡介_台科大數據研究中心

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