別急著出手，房價還在頭部！

最近在臉書貼文，寫了一段話：「房價還在頭部，可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很疑惑，跑來問筆者為何有此一說？

過去十年來，許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了，像是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比[1]，每一種數據都明顯偏離正常狀況，但無論如何喊空，每次房價最後總是會上揚。

久而久之，在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性：
1.房價→下跌→必定會再上揚
2.指標→不準→不必看

據此，自103年房價走低後，雖然很多地區跌幅早已超過三成，但也有持續上漲的地區，因此導致多空看法錯雜，有主張10年、20年之後，房價會再度回到上漲軌道者，大多是因為上述慣性而認為數據不是很重要，房價如同太陽會從東邊升起一樣，以後還是會再上漲。

只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷，相當危險。

筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據，只是呈現出房價走勢的外觀，並沒有探討到價格的本質；就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%，民眾看到的是漲幅數字，但真正導致漲價的決策背景卻沒看到；也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率等因素，但最重要的還是公司體質的變化。

筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」，而不是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比這些數據，當一艘大船是否要轉向的時候，最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉動，而不是這艘船還有幾年的壽命，也不是外觀好不好看，更不是北極星的位置。我國購屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變，這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動，已經與過去不同的方向。 很多人一直問筆者：現在的房價到底跌完了沒？可以進場買房了嗎？

參考下圖，以宏達電（2498）的股價為例，股價不斷創高，2011年4月最高漲到1,300元，達到「頭部」後開始迅速下跌，目前股價來到百元以下；當宏達電以手機為主的產業愈到了瓶頸，股價的跌勢相當驚人。

{DS}

圖一

房地產也是一樣，只是房地產跌價的速度往往比股票慢，可以參考筆者在大數聚網站寫的多篇不動產文章[2] ，提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法，又如同下圖信義房價指數，相較於2001年，漲幅依舊相當可觀，還有一定的跌價空間，建議應即早因應，避開房價下跌的損害。

圖二

窮人買房為何會愈買愈窮？

什麼是窮人？本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞，只是代表一種現象，以下舉出四個特色：

1.資金少，手頭上買房現金不超過房價2成，例如1,500萬的房子，手中僅持有300萬元。
2.無法選擇最好的地段，必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。
3.前幾年無法償付本金，只能給付利息[3]。
4.談價經驗不足而買貴。

為什麼窮人買房越買越窮，以下透過實例分析給你聽！ （作者：Dr.J）
本文獲「大數聚」授權轉載，全文詳見：窮人才要買房？錯！窮人買房會讓你愈買愈窮！

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