傳統房地產旺季329檔期，全台業者卻笑不出來，因為房價還在跌。面對龐大餘屋量，建商有共識縮手不推案，「今年建商主力還是放在清餘屋，」華固建設總經理洪嘉昇指出。

全台餘屋壓力有多大？根據內政部不動產資訊平台統計，2015年新建餘屋待售量暴增，成長近2倍至5萬5千戶，不僅創下歷年新高，還首度超越新推案戶數，出現死亡交叉。房仲全聯會預估，去年新建餘屋增加到6萬戶，再創新高。

「今年房價不會落底！」戴德梁行總經理顏炳立直言，房市交易量仍疲軟，建商的命運是「殺價、取量、搶錢、活命，」亦即價格讓利，才有機會創造成交量。

「餘屋對建商來說就是資金積壓，」新潤機構營業處長施孝文分析，有些案子到成屋還賣不完，建商得開始負擔持有稅，亦即，非但新案無力推出，舊案的餘屋還得吃老本。有些建商乾脆直接降價，殺價最凶的當屬板橋區，繼去年江子翠殺出四字頭個案，造成新北市新成屋、中古屋價跌一至兩成，今年又有三字頭破盤價。

送車位灌水實價登錄？小心吃官司

「促銷花招年年有，今年幾乎發揮到極致，」住展雜誌企研室經理何世昌表示，買氣慘澹，投資客退場，為搶到僅存的自住買盤，建商透過各種方式降價，現在正是出門看屋搶好康的時機，但是，有些方法已踩到法律紅線，得謹慎以待。

實際成交1000萬元，建商免費送你兩百萬元車位，但在實價登錄載明1千2百萬元，這有何陷阱？

何世昌分析，依照實價登錄，售價、車位得分開計價，若登錄1200萬元，未來若以1500萬元售出，獲利低於免稅額400萬元，將不用被課房地合一稅，建商也能守住建案帳面售價，看起來兩相得利。

《黑心建商的告白》系列作家鄭詩韋指出，房市慘澹，建商、代銷要求以較高價登錄的情況越來越嚴重，「實際上是，房價跌得比實價登錄看到的情況還慘，只是大家都看不到。」他舉例，業者以低價合約與買方簽約，卻拿高價合約申請銀行鑑價。有業者私下透露，房市不好，衝擊房貸生意，銀行也得搶業績，即使有鑑價系統，發現價格略高於行情，只要申貸者還款條件無虞，多半「睜一隻眼、閉一隻眼」，「通常民營銀行比公股銀行彈性大。」

或是「差額找補」，如實際成交900萬元，實價登錄填1000萬元，建商填寫「折讓單」，載明因交屋瑕疵，或因買方不須建商配備裝潢，開立100萬元的折讓單，該業者說，此類低價高報的方式，在業界行之有年，尤其近兩年買氣急凍，在餘屋量大區如青埔、淡海新市鎮等地，更為明顯，「只要客戶願意買，條件都好談。」

「這些都是偽造文書，」鄭詩韋表示，若惡意不實登錄，除罰金外，登錄者還可能吃上官司，得不償失。

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送裝潢指定合作商？ 簽約最好看清楚

送裝潢、家電「加值」花招四起，如每坪20萬元的住宅，建商會送約1萬5千元到兩萬元裝潢，等於是再降價近1成，甚至有高雄建商提供遊艇、送旅遊機票。

但羊毛出在羊身上，何世昌指出，若建商已在售價讓利，可能會壓低其他贈品成本，如旗下建案統一發包給裝潢商，每坪兩萬元的裝潢壓到只剩1萬5千元，藉此拿回讓價的差額，或提供提貨券，讓消費者找指定配合的裝潢商設計。

何世昌提醒，這類個案簽約時，通常會另外簽訂一份裝潢契約書，載明工程範圍、建材型號、廠牌等，消費者拿眾多好康的同時，切記每項都要白紙黑字寫清楚。如果消費者買進預售案，建商應允更改格局，也要一併標示增建工程，避免紛爭。

建商供無息貸款？ 兩份房貸繳不完

據聯徵中心房貸資料顯示，去年全台貸款買屋的民眾，最大宗為年收入未滿60萬元者，比率達4成，其次為年薪60萬到100萬元之間，占比3成。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，房價下修，越來越多年輕人想買房，但多半卡在自備款不足。

看準這點，不少建商推出一到兩年，甚至長達10年的無息貸款，但何世昌指出，越是自備款不足，越不建議使用，因為交屋之後得開始償還銀行、建商兩份貸款，還款負擔相對大。但若是原本自備款充足者，則可拿建商的無息貸款當頭期款，原有的自備款還可用於其他投資。

史上最淡329檔期，為了清餘屋，建商花招百出，想撿好康的消費者還得睜大眼睛，切莫貪一時便宜，付出更高代價。

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