房地產

如果一瓶2公升的普通礦泉水在台灣要賣300元台幣,有多少人願意買呢?

按照常理,大多數台灣人應該不會認同這樣的價格,因為遠超過市場大部份消費者的可接受範圍,於是難以成交。這在金融證券市場非常普遍,典型的「有價無市」,賣方可以宣稱自己手上的貨品價值多少,想以多少價格賣出,但市場上的消費者願不願意認同,又是另一回事。所以商品的實際價格值多少,應該由市場交易後的價格來決定,而不是賣家來決定。

2015年,台灣房地產的交易量約29.4萬筆,這是台灣2001年以來的低紀錄。從台灣房地產的交易量,可以合理認為,越來越多買家根本不認為台灣房地產物超所值,賣家想賣的價格,已經脫離了大眾市場能接受的價格,於是買賣難以成交,這樣的現象跟股市價格飆漲的最後階段,投資人不願意追價的現象類似,量價背離,最終商品的價格還是會進入下修的趨勢。

房地產大幅下修的情況,並不只出現在台灣,南韓的房地產價格近年來處於高檔價位,但是2015年下半年的交易量則是大幅驟降,願意追高房地產的南韓民眾,顯得越來越少,南韓政府被迫推出購屋減稅優惠,加上韓圜利率近3年多來從3.25%降到1.5%,以刺激房地產業的交易熱絡程度。

2006/12-2015/12,南韓首爾公寓銷售情況

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位於東亞地區的香港,出現和南韓類似的情況,房價進入跌勢的初段,交易量也大幅下降,跌破十多年來的低量,2013年開始,香港房地產大亨,李嘉誠旗下公司長江實業,持續在中國和香港降價脫手房地產,2016年回頭看,李嘉誠幾乎是在香港房地產最風光的時期,優雅的脫手房地產,香港四大地產商之一的李兆基,旗下的恆基地產也拋售房地產,隨著美國開始升息,香港也跟進升息,房地產業和金融業逐漸受到打擊,2015年和2016年的香港經濟很可能會是近年來最低迷,房地產業自然也不例外。

2004/1-2015/12,香港私人住宅成交套數走势(圖片來源:http://images.shobserver.com/news/news/2016/1/8/58934df2-8343-41ab-98db-96d430185fdc.jpg)

東亞最大的經濟體,中國房地產也進入相對低迷的時刻,雖然在中國政府嚴密的計畫經濟控制之下,中國整體房地產的平均房價還在上升,但是中國房地產的庫存量依然難以消化,在房地產最火熱的一線城市,房價和交易量確實相當火熱,大幅拉抬了整體的平均值,但是二、三、四線城市,房地產狀況則是一片低迷,不只交易量下降,房價也走跌,而一線房地產獨走的情況,產生群聚效應,吸走更多二、三、四線城市的房地產投資資金,將一線城市房地產推升到更火熱的程度,各城市之間的供需情況和房價發展分岐越來越嚴重,雖然計畫經濟避免了中國房地產進入崩跌,但整體房地產的健康情況並沒有好轉,只是延後出問題的時間點。

圖片來源:http://fdc.fang.com/index/BaiChengIndex.html

位於東亞的各國,包含台灣、香港、南韓、中國、日本,房地產交易量不約而同都在下降,租金漲勢同時消逝,房地產投資的年增率也在下降,2015年以後,除了日本已經身先士卒,其他東亞地區經濟體跟進全部進入人口負債結構趨勢,2022年以後甚至先後進入人口長期負成長,2015年房地產蕭條程度最明顯的是台灣,量價齊跌,房價最高的台北市,價格已經跌回2013年上半年,東亞這股房地產寒風,很可能才剛開始而已。

圖片來源:信義房屋

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作者簡介_Joe

台灣最大國際商品部落格主編,曾任經濟日報專欄作家;財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。

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